Мы попросили экспертов привести разные примеры как по льготной ипотеке, так и по рыночной, как в Москве, так и в регионах. Срок ипотеки взяли щадящий, не большой и не маленький – 15 лет.
Специалист отдела ипотеки Whitewill Анастасия Шумилова рассказывает, что привлекательных условий для россиян практически не осталось. В первом полугодии клиенты активно интересовались комбинированной ипотекой: часть кредита в пределах лимита (на тот момент – 12 миллионов рублей) можно было взять по госпрограмме и еще 18 миллионов – по рыночной ставке. Таким макаром, кредит на 30 миллионов рублей можно было оформить по средней ставке 11-12%. Сейчас комбинированной ипотеки нет, а лимит по госпрограмме для Москвы сокращен до 6 млн., что делает программу неинтересной для целевой аудитории сегментов «бизнес» и выше.
Рыночные ипотечные ставки стартуют с 17%. На таких условиях ипотеку берут клиенты, не желающие, например, вынимать полную стоимость квартиры из бизнеса и кредитуются, рассчитывая на рефинансирование после снижения ключевой ставки Центробанка.
– Сейчас есть три варианта ипотеки: стандартный, семейный и жилищный кредит, основанный на индивидуальных условиях застройщиков, – комментирует Анастасия Шумилова.
Первоначальный взнос по стандартной ставке – 20,1%. К примеру, стоимость квартиры составляет 30 миллионов рублей. К 15 годам ипотеку уже берут редко, могут взять на 20 лет, но чаще всего берут на 30 лет, говорит специалист. При ипотеке на 30 лет платеж в месяц составит 342 тысячи рублей. Переплата за 30 лет – 99 миллионов рублей.
Если ипотека оформляется на 20 лет, ежемесячный платеж будет составлять 352 тысячи. Переплата – 60,7 миллиона. Зарплата должна быть в среднем вдвое выше суммы платежа (при отсутствии кредитной нагрузки), то есть примерно 700 тысяч рублей. Сейчас ставка одинакова для новостроек и «вторичек».
Для получения семейной ипотеки требуется одно из условий: двое детей младше 18 лет; ребенок родился после 1 января 2018 года. По домашней ипотеке наибольшая сумма кредита составляет 12 миллионов рублей. При стоимости квартиры 15 миллионов рублей получается следующее: первоначальный взнос – 3 миллиона, ставка – 6%. При сроке ипотеки на 30 лет переплата составит 14 миллионов рублей. Ежемесячный платеж – 72 тысячи рублей. Зарплата должна составлять около 140 тысяч.
И третий вариант. У каждого застройщика есть свои льготные предложения. Но сосчитать их в среднем по рынку не получится. Есть разные категории клиентов: работник по найму, собственник бизнеса, индивидуальный предприниматель, зарплатник. Условия для каждого очень разные.
Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов говорит, что средняя стоимость однокомнатной квартиры в московской новостройке – 16,1 миллиона рублей. Если квартира приобретается полностью на рыночных условиях (17-20% годовых), ежемесячный платеж достигнет минимум 182 тысяч рублей. Доход покупателя должен быть не менее 303 тысяч рублей.
Вторичные квартиры стоят в среднем в полтора раза дешевле. Следовательно, платеж по кредиту составит 121 тысячу рублей. а необходимый доход – 202 тысячи.
Генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов приводит расчет ипотеки на 15 лет на квартиру в Москве стоимостью 15 миллионов рублей с первоначальным взносом в три миллиона.
Новостройка с семейной ипотекой по ставке 6%: ежемесячный платеж составляет 101,3 тысяч рублей; необходимая зарплата – 250 тысяч, переплата –6,33 миллиона. “Вторичка” по ставке 19,2%: ежемесячный платеж составляет 204 тысяч рублей; нужна зарплата – 500 тысяч, переплата – 25 миллионов рублей.
Теперь посмотрим расчет для квартиры в Туле стоимостью в пять миллионов и первоначальным взносом одного миллиона, взятой в ипотеку на 15 лет. Новостройка с семейной ипотекой по ставке 6%: ежемесячный платеж составляет 33,7 тысячи рублей, необходимая зарплата – 85 тысяч, переплата – 2,1 миллиона. «Вторичка» по ставке 19,2%: ежемесячный платеж – 68 тысяч рублей, необходимая зарплата – 170 тысяч, переплата – 8,33 миллиона рублей.
“Бест-Новострой” подсчитал расходы для новостройки стоимостью 15 миллионов рублей не только в Москве, но и в Туле, где тоже продаются квартиры по такой, достаточно высокой для регионов, стоимости.
В Москве это может быть однокомнатная или компактная двухкомнатная квартира в проекте комфорт-класса в отдаленных от центра районах. В Туле – просторная трехкомнатная квартира в доме бизнес-класса в престижном районе. Жилых комплексов с шикарными квартирами в Туле всего два. Но за 15 «тульских» миллионов сравнимое жилье в Москве не купить, оно стоит не менее 50 миллионов, комментируют специалисты.
Вернемся к расходам. При стоимости объекта 15 миллионов рублей и малого начального взноса 20.1% кредит составит 11,985 миллиона. По семейной ипотеке по ставке 6% на срок 30 лет ежемесячный платеж будет 71,9 тысячи рублей; переплата составит 13,9 миллионов. А вот если расчеты идут по базовой ставке 17% (обычная ипотечная программа без субсидий), платеж будет почти на сто тысяч в месяц выше – 170,9 тысячи рублей. Переплата будет составлять 51 миллион рублей.
Стартовая цена квартиры в Москве площадью 35-39 квадратных метров в строящемся жилом комплексе комфорт-класса начинается от 14 миллионов рублей, рассказывают эксперты Level Group.
При первоначальном взносе в 30% (приблизительно 4 миллиона рублей) и ипотечной ставке в 17,5% на 15 лет ежемесячный платеж составит примерно 150 тысяч рублей. Переплата – около 18 миллионов.
При использовании семейной ипотеки со ставкой от 5,5 до 6% по предварительным параметрам ежемесячная выплата будет составлять от 80 до 83 тысяч рублей. Переплата – 5,1 миллиона.
Опыт показывает, что банки выдают кредит, если кредитная нагрузка не превышает 40-50% от ежемесячного дохода заемщика. Следовательно, для приобретения квартиры в Москве площадью 35-39 квадратных метров при стандартных условиях покупатель должен иметь ежемесячную прибыль от 300 тысяч рублей. Для тех, кто может воспользоваться льготной кредитной программой (семейная ипотека или IT-ипотека), ситуация гораздо более выгодна: доход должен составлять от 160 тысяч рублей.
– В начале 2024 года на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Повышение ключевой ставки и увеличение порога первоначального взноса до 30% по льготной ипотеке привело к тому, что крупные банки начали перекладывать угрозу упущенной выгоды на девелоперов, взимая комиссию с застройщиков. Девелоперы же, в свою очередь, не всегда могут выдержать дополнительную финансовую нагрузку из-за невысокой доходности, заложенной в проектах. Поэтому они могут действовать только по нескольким направлениям, – комментирует коммерческий директор RDI Group, эксперт в области продаж и стратегического планирования Валерий Кузнецов.
Первое – перевести увеличение своих расходов на клиентов, что неизбежно приводит к увеличению стоимости недвижимости в новостройках, что влечет падение спроса. В результате возможно банкротство небольших компаний.
Второе – снижение рентабельности,…
