Инвесторы подбирают ключи к хрущевкам.
В последнее время самые продвинутые граждане обратили внимание на квартиры в московских хрущевках. Однако такое соглашение имеет подводные камни. О том, как минимизировать риски, связанные с возможными обременениями и переносом срока получения новой квартиры, и как извлечь максимальную выгоду, специально для МК-Недвижимости рассказала эксперт компании НДВ Супермаркет Недвижимости Елена Мищенко.
Первое, на что стоит обратить внимание при покупке дома под снос – его расположение, особенно если он находится в Новой Москве. В пределах старой столицы вместо снесенного дома владелец получает жилье в том же районе, в Новой — ограничений по локации нет. И переселить здесь могут в любую часть округа.
Второй фактор – дата износа. Очевидно, чем она ближе, тем меньше предложений, а значит и выше стоимость. Но, как показывает практика многих владельцев реновационного жилья, даты оказываются плавающими и могут смещаться как на более ранний, так и на более поздний срок. Поэтому не всегда следует отдавать предпочтение домам первой волны по завышенной цене.
Стоимость квартир в реновационных домах находится в диапазоне от 10 до 15 миллионов рублей в зависимости от аппетитов их владельцев. В среднем цена на 10-20% выше, чем у аналогичных вариантов вторичного жилья, не подпадающего под городскую программу. При этом «дополнительную стоимость» определяет не только год сноса, но и местонахождение.
Например, в Хорошевском районе приобрести однокомнатную квартиру площадью 31,2 квадратных метра в доме под реновацию, расположенном в десяти минутах от одноименной станции метро, можно за 12,5 миллиона рублей. А квартира площадью 30 «квадратов» в здании, не включенном в программу реновации, в шести минутах от соседней станции метро «Полежаевская» будет стоить 10,8 миллиона. Разница в том же районе составляет 13,6%.
Частично заполнить переплату за жилье до момента сноса дома поможет сдача квартиры в аренду. Ежемесячный платеж за аренду в хрущевках в Москве составляет от 40 до 80 тысяч рублей. Даже если снос запланирован на самый поздний срок ближе к 2030 году, к этому моменту владелец имеет возможность возместить до 60% от потраченной на покупку суммы. Чтобы получить максимальное количество прибыли лучше рассматривать квартиры с ремонтом или провести небольшой косметический ремонт самостоятельно.
Следующий важный момент – проверка объекта. «Особностей в сделке с реновационной квартирой нет. По сути это обычная «вторичка» со всеми ее преимуществами и недостатками. Покупая жилье под снос, необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы посторонние люди, выплачены все коммунальные счета, у владельца нет невыплаченных кредитов и микрозаймов, оформлена приватизация, нет юридических недостатков в документах и других обременений», — рекомендует Елена Мищенко.
