Ищи, кому выгодно
– Прошлый год стал рекордным для рынка ипотеки. Потребители оформили жилищные кредиты почти в 8 трлн. Основным драйвером спроса стали льготные программы, на которые пришлось больше половины всех выдач. Однако ЦБ начал делать шаги по охлаждению рынка: сокращение субсидий, изменение первоначального взноса. Чем обусловлена такая коллизия: участники рынка отчитываются о рекордных результатах, а Банк России вводит ограничения?
Кричевский: Объясняется это очень просто: пора заканчивать «кормить» застройщиков. Которые с момента запуска льготных программ, по сути получают сверхприбыли за счет налогоплательщиков. Размышляйте сами: зарплаты за период с 2020-го по текущий момент выросли в среднем по стране примерно на 42%. За это время квартиры в новостройках подорожали на 102%, а вторичное жилье – на 72%. Соответственно, покупать жилье становится все сложнее. Выходит, что из-за перетекания денег от застройщика в банк и от банка к застройщику идет рост цен на недвижимость. И все это благодаря деньгам по льготным программам. Конечно, спрос нужно охладить. Напомню, если к 2020 году средний срок ипотечного кредита был около 17,5 лет, то сейчас, например, по семейной ипотеке это 28 лет. Потому ЦБ пытается исправить такую ситуацию, в том числе за счет поднятия ключевой ставки.
Барсуков: На мой взгляд, Центробанк действует больше в политических интересах, чем в экономических. Во-первых, по сути, льготная ипотека порочна в том виде, в каком она есть. В 2022 году ее не нужно было продолжать. Несмотря на все разговоры о том, что льготные программы должны быть адресными, ситуация не меняется. Власть все смешала в одну кучу: поддержку застройщиков, поддержку семей с детьми, разные региональные программы развития. При этом никаких целевых показателей по ним нет вообще. Я ни разу не слышал ни от одного чиновника, который занимается этими программами, чтобы по ним была поставлена какая-то цель. Между тем, она должна быть измерима, достижима в определенный срок, и за нее должен кто-то отвечать. Ну, а главные выгодоприобретатели от льготной ипотеки – это банки, получавшие гарантированные 3% дохода от выданных кредитов. Ведь что получают от льготных программ семьи с детьми? Семейная ипотека в 50% случаев – это однокомнатные квартиры и студии. Что при жизни может иметь семья с детьми в малогабаритке? А если да, то должна быть другая программа поддержки. Следовательно, программы господдержки нужно поделить. И выделять деньги только тем застройщикам, у которых есть проблемы, а не всем подряд. При этом Центробанк уже начал говорить, что не нужно сворачивать льготные программы. Это свидетельствует о том, что в общем-то они не против такой системы, потому что благодаря ей банки зарабатывают неплохие деньги.
— Ранее некоторые банки ввели дополнительное собрание с застройщиков по каждому льготному заемщику. Для сохранения текущих ставок по программкам с хоть какой формой господдержки они стали дополнительно брать процент суммы ипотечного кредита. Законно ли это?
Янин: История с откатом за выдачу каждого льготного кредита обязана стать объектом рассмотрения Федеральной антимонопольной службы (ФАС), так как в данном случае ценообразование на рынке ипотеки становится совсем непрозрачным для заемщика. Человек не знает, какова реальная стоимость этого льготного жилищного кредита с учетом комиссии, которую выплачивает застройщик банка. Один застройщик может платить 10%, другой – 7%. Понятно, что это закладывается в цена квадратного метра. Считаю, что по отношению к крупным застройщикам и крупным банкам эта история должна заинтересовать антимонопольную службу. Раньше банки зарабатывали миллиарды рублей на льготной ипотеке, имея гарантированные бюджетные средства – по сути, деньги налогоплательщиков. Сейчас финансовые организации начали играть в игру с застройщиками, которые тоже зарабатывали на льготной ипотеке, взимая комиссию. Теперь по отношению к самим гражданам, которые оформляют льготный ипотечный кредит. Преимущественно это люди достаточно состоятельные, имеющие сбережения 2-3 миллиона рублей на первоначальный взнос. И возникает вопрос: почему за счет бюджетных денег нужно поддерживать тех, кто имеет 2-3 миллиона накоплений? С этим, на мой взгляд, давно пора заканчивать.
Откат для заемщиков, убыток для банков
— В январе 2024-го правительство во избежание паники на ипотечном рынке выделило дополнительные 2,3 трлн рублей на финансирование льготных ипотечных программ, и лимиты уже распределены между банками. Как распределялись субсидии и как эта мера повлияет на поведение банков?
Кричевский: Распределяются они очень просто: у кого большая доля рынка, потому больше субсидий и досталось. И, в принципе, это более-менее логично. Потому что чем больше банк, тем больше у него доля и тем больше он выдает кредитов. Что касается комиссий за эту льготную ипотеку, то откаты берутся не только из застройщиков, но и заемщиков. Были случаи, когда людям в самых крупных банках прямо говорили: мы дадим вам льготную ипотеку, но 5% стоимости квартиры положите на стол, пожалуйста, вперед.
Барсуков: Понимаю, что тема скользкая, но я немного защищу банки. С одной стороны, обратите внимание: кто вводил комиссии? Это в основном банки с госучастием. Для меня удивительно, что государство как акционер не сказало им: теперь вы не можете на этом зарабатывать. Но ведь банк при этом терпит убытки. Смотрите, ранее банки имели прибавку 3% за выдачу льготной ипотеки поверх ключевой ставки. То есть, они гарантированно зарабатывали 3%. Ключевая ставка была, условно говоря, 9–10%. Выходил приличный заработок. Сегодня правительство снижает эту прибавку до 1,5%. При этом ключевая ставка сейчас составляет 16%. В результате банки зарабатывают гораздо меньше. Это первое. Во-вторых, Центробанк ужесточает требования к резервированию, то есть обслуживание ипотеки для банка становится дороже. Значит, мало того, что зарабатывает мало, так еще и платить приходится больше. Выдача льготной ипотеки для банков в текущих условиях превращается в убытки. Потому они начали брать комиссию с застройщиков. Но есть у этой проблемы и оборотная сторона: крупные банки неплохо зарабатывали на льготных ипотечных программах два года. Теперь государство им говорит: «ребята, вы не больше будете зарабатывать», а банки, в том числе с госучастием, отвечают демаршем и говорят: «нет, мы хотим зарабатывать». И они стали брать от 7 до 15% застройщиков.
— Действие программ по льготной ипотеке с господдержкой на новостройки под 8% годовых и семейной под 6% заканчивается 1 июля 2024 года. Первая продолжаться не будет, по второму вопросу еще обсуждается. Есть ли необходимость продления? Если программы продолжат работать, будут ли внесены в них какие-либо коррективы?
Барсуков: Президент Путин ранее сказал, что семейную ипотеку продолжать нужно. С учетом этого было бы странно, если…