С 1 марта 2024 года получить ипотеку для многих россиян станет гораздо труднее. И дело не в том, что проценты по жилищным кредитам возрастут: по идее не должны, поскольку ЦБ оставил ключевую ставку без изменений. Но Банк России с первого дня весны повышает прибавки к коэффициентам риска по ипотеке. Следовательно, взять кредит станет гораздо сложнее, чем сейчас. У желающих остается буквально две недели для того, чтобы получить ипотеку по старым правилам. Но стоит ли торопиться и насколько серьезными ожидаются изменения на жилищном рынке после 1 марта. За ответом на эти вопросы МК обратился к экспертам.
Формально грядущая смена касается не граждан, а банков. ЦБ принял решение с 1 марта 2024 г. повысить для кредитных организаций надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Делается это, разумеется, в пользу граждан – “чтобы ограничить риски их закредитованности”.
Конкретно, прибавки к коэффициентам риска будут повышены по кредитам, выдаваемым гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (НДН). Так, при показателе долговой нагрузки заемщика выше 80% и первоначальном взносе 10-15% надбавка будет составлять девять (сейчас – шесть), при взносе 15-20% – восемь (сейчас – четыре), со взносом 20-30% – семь (сейчас – три), при вкладе 30-50% – шесть (сейчас два), а при первоначальном взносе от 50% прибавка к коэффициенту риска будет пять (сейчас – один).
Не будем прибегать к значению этих цифр. И без расшифровки понятно: очень многие из тех, кто раньше мог рассчитывать на согласие банка в получении жилищного кредита, после 1 марта получат отказ.
Это уже не первый шаг Банка России, направленный на то, чтобы охладить перегретый ипотечный рынок и снизить риски высокой закредитованности граждан. С 1 октября 2023 г. регулятор уже повышал макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким первоначальным взносом и высоким значением ПДН.
Но пока это мероприятие не очень работает. Банковская статистика свидетельствует, что постепенно растет доля ипотечных кредитов, в которых заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для первоначального взноса. Именно для того чтобы ограничить рост ипотеки за счет привлечения уже «по уши» закредитованных граждан, ЦБ и увеличивает дополнительно с 1 марта надбавки к коэффициентам риска.
«Надбавки будут действовать, пока на рынке будут распространены рискованные практики, – говорится в комментарии регулятора, – Соответственно, будет сохраняться и значительный разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Наши меры направлены, прежде всего, на то, чтобы снизить риски в ипотечном кредитовании. Это произойдет за счет уменьшения доли кредитов, выданных закредитованным заемщикам, а также доли кредитов с низким первоначальным взносом. Повышение надбавок поможет стимулировать банки запасать капитал на тот случай, если будут расти потери по ипотечным кредитам».
Насколько поможет введенное ЦБ мероприятие охладить рынок ипотеки и как оно скажется на сегменте жилищного кредитования, «МК» поинтересовался у экспертов.
Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global:
«Прибавки к коэффициентам риска предполагают, что чем больше у конкретного банка заемщиков с высокой долговой нагрузкой, тем больший резерв на возможные потери по ссудам должен создать этот банк, чтобы минимизировать риск невозврата кредитов. Такие надбавки, соответственно, нужны не только отдельным банкам, но и всему банковскому сектору для того, чтобы смягчить риски невозврата кредитов и избежать ухудшения финансового состояния всего сектора, если риски сработают. ЦБ РФ уже несколько лет ежегодно повышает надбавки к коэффициентам риска, что связано с ростом закредитованности населения. Несмотря на то, что в целом по банковской системе такие риски пока выглядят не слишком высокими, на самом деле в России быстро растет количество заемщиков, отдающих на обслуживание долга более половины ежемесячного дохода.
ЦБ РФ поступает верно, повышая прибавки к коэффициентам риска, чтоб избежать заморочек в банковской системе, и, в конце концов, роста числа личных банкротств людей. Однако повышение прибавок к коэффициентам риска имеет и обратную сторону. Для всех категорий заемщиков, в том числе добросовестных и не имеющих высокой долговой нагрузки, кредиты становятся еще дороже, учитывая, что процентные ставки очень высоки. Даже льготная ипотека из-за роста этих надбавок и повышения первоначального взноса по кредиту становится менее доступной. На наш взгляд, для того чтобы реально снизить закредитованность населения, нужно, с одной стороны, предлагать людям больше альтернативных инструментов, чтобы они могли заработать дополнительные доходы, с другой – ограничивать агрессивную рекламу кредитов, которая играет далеко не последнюю роль в том, что россияне приучаются жить взаймы».
Алексей Кричевский, финансовый аналитик, эксперт рынка недвижимости:
«На самом деле суть этих изменений максимально проста – ЦБ хочет избежать массовых дефолтов по кредитам. Хотя, по моему мнению, крайне маловероятно, что их действительно удастся избежать, поскольку закредитованность заемщиков из-за роста цен на недвижимость и так невероятна – в некоторых регионах она давно перевалила за 100% доходов домохозяйства. Для банков, если конкретно говорить, эти изменения означают следующее. Чем выше уровень закредитованности у заемщика, тем жестче для него будут условия и тем больше придется откладывать банку денег в резерв. То же касается и первоначального взноса – чем ниже он будет, тем больше банкам придется выводить для резерва. Соответственно, будет падать количество выдаваемых ссуд – банкам будет слишком накладно выдавать ипотеку заемщикам с большой кредитной нагрузкой».
