— Что означают новые требования, касающиеся ипотечных кредитов, введенные с первого дня известные для россиян?
— Ипотека становится менее доступной для россиян с высоким уровнем закредитованности. Новые меры ЦБ РФ вызваны тем, что банки все чаще выдают кредиты уже и без того закредитованным заемщикам. Так, доля ипотечных кредитов по договорам долевого участия (ДГУ), предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 50%, в 3 квартале 2023 г. составила 72% от общего объема выдач. А доля кредитов, предоставленных заемщикам по НДС более 100%, достигла 33,8%. Напомню, что ипотека по ДГУ — это преимущественно льготная ипотека.
— Почему усиливать условия ипотеки нужно сейчас, а не год-два назад?
— За два года до этого ситуация была значительно лучше. Доля ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой перегрузки выше 50%, в 3 квартале 2021 года составила 51% от общего размера выдач. А доля кредитов, предоставленных заемщикам по НДС более 100%, составила 17,1%.
— Что означает термин «показатель долговой нагрузки»?
— Это отношение суммы среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам, в том числе по вновь выдаваемому кредиту (ссуде) к среднемесячному доходу заемщика.
— Выходит, если ПДН больше 100%, то расходы заемщика на обслуживание долгов превышают его доходы?
– Абсолютно верно. Но отмечу: официальные доходы. А банк может принимать во внимание и доходы неофициальные, например «серую», неучтенную зарплату, так называемую «зарплату в конвертах», социальную помощь и некоторые другие доходы. Уж и не знаю, принимают ли во внимание банки взятки и откаты, получаемые заемщиками, особенно из числа ПДЛ.
— Так мы совсем запутаемся в абривиатурах… Кто такие ПДЛ?
– ПДЛ – это публичные должностные лица. Банкам сложно рассчитывать ПДН для ПДЛ. Да и выдавать им кредиты сейчас небезопасно. Предположим, что банк выдал кредит заемщику под залог недвижимости, потом оказалось, что заемщик — коррупционер или его близкий родственник. Коррупционер – сюрприз-сюрприз! – оказался уже в местах, не столь отдаленных. Его имущество арестовано, кредит не обслуживается. И вот здесь банк наказывается вторично – заложенная недвижимость изымается в пользу государства.
— Думаю, что ПДЛ вряд ли является целевой аудиторией для получения льготной ипотеки. Поговорим о том, что еще вызывает беспокойство у регулятора в массовом сегменте этого продукта?
— Помимо высокого ПДН, еще и низкий начальный вклад. Ипотечные кредиты с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли в 3 квартале 2023 года 60% всех ипотечных выдач, тогда как за два года до этого, в 3 квартале 2021 года – 43%.
— Что опасно в низком первоначальном взносе?
— Первоначальный вклад сигнализирует о «зажиточности» заемщика, свидетельствует, что он не «нищий», который вряд ли сможет обслуживать свой долг.
— Но этот «сигнал» легко подделать – например, за счет необеспеченного потребительского кредита, который берется в преддверии оформления ипотеки? Или, не дай бог, микрофинансового займа…
— Часто происходит и беспокоящее регулятора. Растет доля ипотечных кредитов, для финансирования первоначального взноса которыми заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты. В октябре 2023 г., по оценке ЦБ РФ, эта доля составляла 6,5%.
— Основную обеспокоенность регулятора вызывает льготная ипотека?
– Именно она. Из-за нее рынок ипотеки и рынок жилья в целом оказались перегретыми. Причем беспокойство по поводу льготной ипотеки выражает не только ЦБ, но и правительство РФ. С 1 января начали действовать более жесткие условия по льготной ипотеке. Снижен максимальный размер кредита, который можно взять по госпрограмме под 8%, в столичных регионах – Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области – с 12 млн до 6 млн руб. Во всех регионах минимальный первоначальный взнос возрос с 20% до 30%. Государство последовательно закручивает гайки на рынке ипотеки, прежде всего льготной. С высокой вероятностью программа льготной ипотеки будет завершена 1 июля. В то же время рост ключевой ставки снижает привлекательность рыночной ипотеки.
— Но вряд ли кто-нибудь из россиян будет готов брать жилищные кредиты под 18%. Таким образом, отказ от льготной ипотеки фактически заморозит этот сегмент кредитования. Какие возможны риски?
— Резкое сжатие ипотеки может вызвать кризис на рынке недвижимости, подобный тому, что развивается в Китае с 2020 года. В Китае происходит массовое банкротство девелоперов, начавшееся с крушения мегазастройщика Evergrande. Падают цены на жилье, стоят непроданными миллионы квартир. Хэ Кэнг, бывший заместитель начальника статистического бюро КНР, заявил, что в Китае достаточно свободных квартир, чтобы разместить все население страны, что составляет 1,4 миллиарда человек. Эффект домино распространяется на денежный сектор, банки Китая. Не хотелось бы, чтобы и эта «китайская» болезнь, подобно коронавирусу, дошла до России.
Но я хочу обратить внимание, что на рынке идет не полный отказ от льготной ипотеки, а лишь ее чрезмерно широкое применение. Адресные программы сохраняются.
— Вы имеете в виду льготную семенную ипотеку, которая, как объявил президент Путин, будет продлена до 2030 года?
— Я имею в виду всю совокупность адресных льготных программ, куда входит и льготная семейная ипотека, и дальневосточная под 2%, причем под ту же ставку участники СВО смогут оформить ипотеку в Арктике и на Донбассе, о чем президент России заявил в своем послании к Федеральному. Собрания. Возможны также адресные программы профессиональной поддержки: сюда принадлежит, например, ипотека для ИТ-специалистов из нужных государству направлений и утвержденного правительством списка компаний.
– Девелоперы уже заявили, что семейная льготная ипотека поддержит строительный рынок. Совокупности льготных адресных программ достаточно будет для предотвращения кризиса по «китайскому сценарию»?
– цыплят по осени считают. Через один-два квартала после завершения «неспециализированной» льготной ипотеки будет понятно, насколько рынок жилья «держит удар».