По подсчетам экспертов, в феврале 2024 только 11,3% квартир и апартаментов предлагались в московских новостройках с разрешением на ввод в эксплуатацию. Самый острый дефицит готового жилья от застройщиков наблюдался в Новой Москве и в премиальном сегменте рынка столицы.
В феврале на рынке новостроек Москвы застройщики продавали 74,9 тысячи помещений в новостройках. Из них только 8,4 тысяч квартир и апартаментов предлагались в готовых домах. Предложение готовых помещений на рынке новостроек Москвы (включая Новую Москву) составило всего 11,3% от общего объема рынка. Между тем, в новостройках на начальном этапе строительства девелоперы предлагали 15,5% помещений, в домах на этапе монтажа этажей – 58,3%, в корпусах на стадии отделочных работ – 14,9%.
Наиболее дефицитными в старой Москве стали квартиры и апартаменты в готовых домах на рынке новостроек премиум-класса. В феврале застройщики премиальных проектов предлагали покупателям 6,1 тысячи помещений. Из них в готовых домах продавалось всего 450 квартир и апартаментов. Таким образом, в новостройках премиум-класса всего 7,3% помещений в продаже предлагались в готовых корпусах. Между тем, на начальном этапе строительства объем предложения жилья премиум-класса составил 14%, в период монтажа этажей – 59,3%, а в домах с отделочными работами – 19,4%.
«В 2023 году была большая активность инвесторов, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – На фоне восстановления экономики и закрытия для российских покупателей части зарубежных рынков недвижимости и инвестиций россияне стремились вкладываться в квартиры в Москве. Поскольку эти инвесторы в основном были ориентированы на вложения в целях сбережений, они склонны выбирать готовое жилье, которое можно быстро или сдать в аренду или использовать по прямому назначению. Поэтому покупатели часто искали квартиры с полной отделкой от застройщиков».
По небольшому объему предложения готового жилья наблюдается и в массовом сегменте рынка. В феврале из 22,9 тысячи квартир и апартаментов новостроек эконом- и комфорт класса лишь 3,2 тысячи продавались в готовых домах. В общем объеме предложения массовых новостроек они составляют всего 14,2% предложения, в то время как на начальном этапе строительства застройщики предлагают 18,8% помещений, на этапе монтажа этажей – 57,4%, а на стадии отделочных работ – 9,6%.
«Спрос на готовые квартиры от застройщиков отчасти был простимулирован повышением ставок по ипотеке на вторичное жилье, – отмечает Лилия Арцыбашева, коммерческий директор Regions Development. – Осенью ставки по ипотеке для потенциальных покупателей вторичного жилья стали совершенно недоступными, и потому эти клиенты перешли на рынок новостроек, но искали только готовые квартиры. Именно это и привело к резкому всплеску спроса на готовое новое жилье и сокращение его предложения».
В новостройках бизнес-класса из почти 20 тысяч квартир и апартаментов в этом сегменте рынка 3,1 тысячи предлагаются в готовых корпусах. В общем объеме предложения новостроек бизнес-класса это 15,6%. На начальном этапе строительства покупатель может обнаружить 14% помещений, на этапе монтажа этажей – 47,1%. На стадии отделочных работ 23,3%.
«При поиске готового жилья мы рекомендуем покупателям обращать внимание на масштабные проекты, в которых уже есть не только построенные, но и заселенные корпуса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк». – В этом случае можно лично приехать и посмотреть, как живет район, насколько хорошо обустроены общественные просторы, детские площадки или насыщенная инфраструктура. С этой точки зрения интересен визит в городской квартал Ривер Парк, где мы недавно ввели в эксплуатацию новый корпус. Здесь можно прогуляться по протяженной набережной, полюбоваться видами на реку и, возможно, самое эмоциональное впечатление станет решающим фактором покупки готовой квартиры здесь».
Наибольшая доля готового жилья – в высокобюджетном сегменте рынка московских новостроек. В феврале 2024 г. в этом сегменте застройщики предлагали покупателям 1,2 тыс. квартир и апартаментов. Из них более 320 помещений находились в готовых домах. В общем объеме предложения рынка высокобюджетного жилья составляют 26,6%. В то время как на начальном этапе строительства девелоперы элитных и делюкс-новостроек предлагают покупателям 13,1%, на этапе монтажа этажей – 38,4%. В период отделочных работ – 21,9%.
В Новой Москве предложение квартир в готовых новостройках крайне низкое. Из 23,9 тыс. помещений на местном рынке только 850 продаются в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию. Это составляет 3,6% от общего объема местного рынка. При этом на начальном этапе строительства застройщики в Новой Москве предлагают 14,6% помещений, на этапе монтажа этажей – 71,1%, а на этапе отделочных работ – 10,8%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что в среднем готовые новостройки дороже других объектов на рынке недвижимости. Так, средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента (без учета предложений в сданных корпусах) составляет 318 тыс. рублей, в то время как в готовых новостройках – 341 тыс. рублей. В бизнес-классе средняя цена в строящихся корпусах квадратного метра составляет 430 тысяч рублей, а в готовых новостройках – 467 тысяч. В строящихся премиальных новостройках в среднем квадратный метр обойдется в 652 тысячи рублей, тогда как в готовых домах – 717 тысяч.
Исключение из этого правила составляют новостройки высокобюджетного сегмента и Новой Москвы. В строящихся жилых комплексах элитного и делюкс-сегмента средняя стоимость квадратного метра оценивается в 2 миллиона рублей, тогда как в готовых новостройках этого сегмента – 1,5 миллиона рублей. Это связано с тем, что в высокобюджетном сегменте, куда входят элит и делюкс, большую долю предложений в сданных корпусах занимают помещения элитного класса.
За 2023 год значительно увеличилось предложение делюкс-класса на начальном этапе строительства. Оставшиеся в них квартиры, как правило, большие, а квадратный метр имеет более низкую цену.
В Новой Москве (без учета сданных корпусов) средняя стоимость квадратного метра составляет 243 тысяч рублей при средней цене квадратного метра в готовых домах – 223 тысячи. Это связано с тем, что многие готовые проекты Новой Москвы изначально были доступнее по цене.
«В 2023 году рынок новостроек Москвы испытал приток несостоявшихся покупателей вторичного жилья, которые не смогли позволить себе покупку по высоким ипотечным ставкам, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Эти клиенты перешли на рынок первичного жилья и искали готовые новостройки, потому что они изначально не были ориентированы на участие в долевом строительстве. Такая стратегия связана с тем, что покупка новостроек субсидируется и ставки по ипотеке для сделок между застройщиками и…
