Эксперты оценили плюсы и минусы понижения объемов жилищного кредитования в России
За зимние месяцы этого года объем выдачи ипотечных кредитов сократился на 14,1% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Об этом сообщил Банк России. При этом каждый второй потенциальный ипотечный заемщик в январе-феврале получил отказ от банка в предоставлении кредита, свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй (НБКМ). Как все это отразится на экономике страны и есть ли положительные последствия понижения спроса на недвижимость для россиян?
За январь и февраль 2024 г. объем выдачи ипотеки составил 604,5 млрд. рублей, что на 14,1% меньше, чем за те же месяцы два года назад, когда объем жилищного кредитования достигал 704 млрд. рублей, согласно данным ЦБ. При этом и количество жилищных кредитов за январь-февраль этого года также сократилось на 10,7% по сравнению с тем же периодом 2023 года (171,5 тыс. против 192 тыс. штук). В то же время, банки стали чаще отказывать потенциальным ипотечникам в кредитах. По подсчетам НБКМ, за зимние месяцы этого года доля отказов достигла 56%, что на 15% больше, чем в конце 2023 года. А если рассматривать отдельно рынок новостроек, на который распространяется максимальное количество льготных программ, то доля отказов достигла двух третей — 69% в январе этого года и 65% в феврале.
По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, рынок ипотеки и в целом недвижимости охлаждается. На него оказывает давление снизившийся спрос на фоне высоких цен и заградительных ставок по рыночной ипотеке (сегодня минимальные ставки — 16-17% годовых), а также усиление условий выдачи льготной ипотеки и введение запретительных надбавок ЦБ. Быстрого снижения ключевой ставки в этот раз ждать не приходится, о чем неоднократно заявлял сам регулятор. Следовательно, рынок, в том числе ипотечный, продолжит остывать.
Мнения о том, как отмечаемый спад скажется на строительной отрасли, которая считается «локомотивом» всей экономики, у экспертов разошлись. “Мы не видим поводов для того, чтобы эта тенденция как-то сильно сказалась на строительной отрасли”, – говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Как правило, застройщики и банки предлагают клиентам различные инструменты для покупки квартир, такие как субсидирование ипотечных кредитов, рассрочки и т.п., что облегчает им и потенциальным покупателям жизнь. Но застройщикам в этот раз все эти приемы не помогут. “В будущем полугодии строительной отрасли ждет напряженный период”, – уверен исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Это может сказаться на скорости принятия решения о вхождении в новые проекты. Если во второй половине 2024 отрасль увидит выраженную тенденцию к смягчению кредитно-денежной политики (а это будет зависеть от динамики снижения ключевой ставки ЦБ), то значительных изменений не произойдет. Здесь следует обратить внимание на то, что девелоперский проект занимает несколько лет (в среднем 3 года) и краткосрочные полугодовые колебания ставки, хоть и несут определенные риски, могут быть компенсированы в рамках срока реализации проекта, пояснил эксперт.
Разошлись мнения аналитиков и о том, приведет ли уменьшение спроса на жилье к снижению стоимости квадратного метра. Да, по мнению Новикова, никаких предпосылок для этого нет, поскольку высокая стоимость стройматериалов, проектного финансирования влияет на цену квадратного метра. “В лучшем случае возможны разовые акции или дополнительные скидки от застройщиков на определенный пул квартир”, – считает эксперт. Однако расчеты других аналитиков уже свидетельствуют об изменениях. Под давлением снизившегося спроса рынок жилья, по крайней мере вторичный, ожидает стагнация и снижение цен. «Согласно нашим расчетам, весь первый квартал 2024 года. средняя стоимость квадратного метра топчется на месте, – сообщил Репченко. — При этом самые доступные сегменты по итогам марта показывают минус. А это значит, что продавцы квартир начали осознавать новую реальность высокой ключевой ставки и ушедшего спроса и потихоньку двигаются навстречу покупателям». Скорее всего стоимость метра на вторичном рынке покажет минус уже в мае, а в среднесрочной перспективе может просесть на 10% и более, прогнозирует аналитик.
Есть и другие плюсы для россиян по охлаждению рынка ипотеки. “Положительным аспектом может стать снижение долговой нагрузки населения и повышение доступности жилья для покупателей без ипотеки”, – отметил основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев. В то же время, сокращение спроса стимулирует развитие альтернативных форм жилищного строительства, таких как аренда и кооперативное жилье, что может привести к более разнообразному и гибкому рынку недвижимости для потребителей, подчеркнул эксперт.
