По итогам первого квартала этого года у предпринимателей вырос интерес к формату Light Industrial, позволяющему в одном блоке индустриального парка размещать одновременно легкие производства, склад для хранения продукции, офис и шоурум. Почему растет популярность промышленных коворкингов, в чем их преимущества и перспективы, разбирался «МК».
Три стимула
По мнению опрошенных «МК» аналитиков, спрос на помещение Light industrial обеспечили три основных фактора. Во-первых, во время пандемии начался бум интернет-торговли. И этот формат позволил онлайн-магазинам в городе оперативно развернуть сеть распределительных центров и пунктов выдачи заказов.
Во-вторых, промышленный коворкинг влюбился в малый и средний бизнес. Особенно устал от прописки в бывших советских промзонах. В отличие от классического состава, блоки в Light industrial небольшие и начинаются от 500 кв. м. Они оборудованы по последнему писку складской моды, что позволяет произвольно менять назначение помещений по своему усмотрению. Что удобно для молодых малых компаний и ИП. При этом каждый блок имеет свой вход и парковку для автотранспорта.
В-третьих, благодаря господдержке в сегмент пришли не только крупные девелоперы, но и банки, инвестиционные компании. Только по линии Минпромторга РФ на 2023–2025 годы в поддержку создания и развития индустриальных парков и технопарков в федеральном бюджете предусмотрено 47,5 млрд руб. Так, на территории Москвы и Подмосковья в рамках курса на импортозамещение уже построено около 100 индустриальных парков общей площадью более 12,7 тыс. га. Сегодня, по оценке экспертов, на объекты Light industrial приходится около 1% рынка индустриально складской недвижимости. Но эта доля будет расти, уверены аналитики.
Заначка на черный день
В этом году эксперты зафиксировали новый тренд – многие арендаторы индустриальных парков захотели выкупить помещение Light Industrial. Как пояснил “МК” генеральный директор компании “Реалитек” Виталий Коляда, это связано с повышением стоимости аренды, в то время как стоимость покупки не выросла столь значительно. Аренда, по его словам, более актуальна для начинающих предпринимателей. Поэтому даже небольшие предприятия, уже твердо занявшие свою нишу, пытаются приобрести собственную недвижимость. В перспективе развития бизнеса это всегда выгоднее. Ведь при негативном сценарии собственность поможет сократить расходы и позволит пережить сложные времена.
Спрос на земельные участки и готовые помещения коммерческого назначения остаются стабильно высокими, несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ. “В прошлом году дефицит свободных арендных площадей складской и промышленной недвижимости удивил”, – признался Коляда. По его мнению, эта тенденция сохранится в два года. Старый фонд промышленных и складских помещений доживает свой век, его место займут новые современные комплексы. «Промзоны продолжают застраивать жилые комплексы, и расположенные там производства будут вынуждены искать помещение поблизости, чтобы сохранить рабочую силу и привычную логистику. А комплексы формата Light Industrial, позволяющие гибко переключаться на другой вид деятельности, обречены на развитие и дальше», – уверен Виталий Коляда. По его словам, сегодня наиболее популярны блоки площадью от 300 до 1700 кв. м.
Новая волна
Объем ввода новых объектов Light Industrial за первые месяцы 2024 превысил значение 2023 почти наполовину – на 45%, – сообщил Евгений Бумагин, руководитель департамента работы со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. На современном этапе строительства находится 374 тыс. кв. м, которые заявлены к введению в 2024-2025 гг. Совокупная площадь планируемых к реализации объектов, строительство которых еще не началось, составляет более 2 млн. кв. м.
В конце 2023 г. средняя годовая ставка аренды в промышленных коворкингах Московской области (без учета НДС и ОРЕХ) составила 7,5 тыс. руб./кв. м. А в конце марта 2024 г. на фоне дефицита качественного предложения арендные ставки объектов класса А выросли до 12 тыс. руб. за кв. м. в год, причем 1 “квадрат” продавался в среднем за 101 тыс. руб. Далее ценовая динамика будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране, в т.ч. от ключевой ставки ЦБ РФ.
20% годовых
Интерес к объектам Light Industrial растет как со стороны конечных пользователей с целью размещения собственных производств или организации работы с маркетплейсами, так и со стороны частных инвесторов с целью дальнейшей сдачи в аренду. При этом законтрактованный объем частных инвестиций в общей структуре спроса пока не превышает 1%», – отметил Бумагин.
«С точки зрения инвестиций Light Industrial остается пока недооцененным сегментом. Высокий порог входа в проекты и нехватка профессионального опыта сдерживают инвестиционный потенциал этого формата. Но постоянный рост арендных ставок, наличие долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент привлекательным как для спекулятивных инвесторов, так и для организации арендного бизнеса. В настоящее время доходность инвестиций в сегменте Light Industrial может составлять до 20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности и локации объекта», – подчеркнул управляющий партнер Parametr Александр Манунин.
Как стало известно “МК”, сейчас несколько крупных банков и инвестиционных фондов рассматривают возможности создания СПИФ Light Industrial. “Такие фонды позволят инвесторам не только участвовать в девелоперской деятельности с минимальным порогом входа, получая существенную потенциальную доходность, но и участвовать в развитии промышленного сектора”, – отметил Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК “Альфа-Капитал”.
Правда, осуществить планы по созданию СПИФ сегодня будет непросто. Дело в том, что большинство качественных объектов уже распроданы конечным пользователям, что ограничивает возможности создания рентных фондов.
Однако, как только ставки по депозитам начнут массово снижаться, инвесторы, как показывает практика, снова развернутся к фондовому рынку. И тогда, можно не сомневаться, инвестиционные компании быстро найдут решение, как по уму можно разместить вложения граждан в паевые фонды. В том числе, на складах формата Light Industrial.
