В центральную Россию окончательно пришло тепло. А это значит, что на подмосковном рынке пригородной недвижимости стартовал очередной сезон. Какие объекты и форматы пользуется повышенным спросом и почему нужно покупать земельный участок или дачу в начале апреля, выяснил МК.
В конце марта резко возросло количество сделок на пригородном рынке столичной области. Активность покупателей не удивила аналитиков. Как пояснила «МК» основатель «БеСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова, готовые дома лучше покупать в марте-апреле. В настоящее время в средней полосе России идет активное таяние снега, которое является жесткой и точной проверкой качества участка, дома и всех зданий. Сейчас очень удобно проверить и устойчивость участка к затоплению талой водой. Можно оценить, насколько качественно построен дом, устойчивый к сырости, как он держит тепло.
Сказался и «перегрев» цен на рынке новостроек. По мнению Доброхотовой, в ряде случаев строительство частного дома обходится существенно дешевле покупки квартиры, а условия проживания за городом для многих куда привлекательнее городского.
В этом сезоне дополнительно спрос простимулировали действующие программы льготной ипотеки (семейная, IT, ИЖС). «Сейчас ставки по этим программам вдвое ниже стандартных. Поэтому даже уменьшение лимита и повышение первоначального взноса не повлияло на их востребованность», — отметила руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева.
Очень нужны участки без подряда. Как пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, в этом формате, как правило, требуется минимальная сумма для входа в загородную недвижимость. К тому же многие застройщики повернулись лицом к загородному рынку и готовы его застраивать. «Строительство дома — больше не апокалипсис, а совершенно разумная и понятная вещь, которую можно просчитать по срокам и бюджету на входе и без сюрпризов», — подчеркнула аналитик.
«Большую популярность пользуются земельными участками размером 6–8 соток с доступной инфраструктурой. Современные технологии строительства позволяют в кратчайшие сроки построить дом и произвести новоселье», — отметила Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость. По ее словам, открытие новых МЦД дополнительно привело к спросу: стало быстрее и дешевле добираться на работу.
Также повышенным спросом пользуются готовые дома с ремонтом и отделкой в формате «заезжай и живи», — сообщила Доброхотова. Это современные функциональные дома с качественным убранством в естественных тонах. Как и в городе, действует правило — чем меньше экстравагантности, тем больше аудитория, которую заинтересует предложение. Покупатели не хотят тратить деньги на ненужные настройки. Напротив, каждый рубль должен быть отработан и оправдан. Такое здание должно находиться в современном поселке и в доступе к инфраструктуре. Если речь идет именно об ИЖС, не о дачном образе жизни, то обязательный набор — магазины, школы и детские сады неподалеку от места жительства. Однако на загородном рынке такие предложения в дефиците их разбирают быстро», – говорит Доброхотова.
По оценке Ананьевой, спрос смещается в сторону современных домов от застройщика, площадью 100–150 кв.м., в ценовом диапазоне 10–15 млн руб. Самый популярный формат домов на сегодня – одноэтажные дома из современных материалов, 100-130 кв., с тремя комнатами, большой кухней-гостиной, двумя санузлами, туалетами и террасами.
Выбор типа фундамента и строительных технологий чаще всего зависит от бюджета, целей и периодов проживания. Например, те, кто хочет жить за городом постоянно, предпочитают каменное домостроительство или блоки. Как отметила Ирина Доброхотова, деревянные дома традиционно считаются более экологичными, но они более сложны в строительстве, достаточно дорого по сырью, имеют много особенностей по усадке дома (большие сроки расстояния по сравнению с каменными домами. Кроме того, квалифицированные бригады из деревьев). ного строительства сейчас в дефиците Но отделка в деревянных домах обойдется дешевле – часто деревянные дома хранят в первозданном виде изнутри.
При выборе дачи или загородного дома ключевое значение имеет цена. Но здесь не всё так просто. Стоимость даже примерно одинаковых домов может сильно отличаться даже в пределах одной территории и вокруг города. Она сильно зависит не только от типа фундамента и материалов (бревно, брус, каркас, керамический блок, газоблок), но и от направления от удаленности от Москвы и окружения. По словам Ирины Доброхотовой, традиционно самые бюджетные дома расположены на юго-востоке и востоке Московской области, а самые дорогие – на западе, северо-западе: «В среднем стоимость дома площадью около 150 м варьирует от примерно 4 – 5,5 млн руб. на востоке области до 22-25 млн в западных районах области рядом с Москвой».
“В общем, по Московской области средняя стоимость вторичного загородного дома составляет 7,01 млн руб., за год она почти не изменилась – увеличилась всего на 1,9%”, – сообщил Дмитрий Таганов, руководитель АЦ “ИНКОМ-Недвижимость”. У лидеров рейтинга по доступным ценам, по его словам, (см. таблицу) – Павлово-Посадского, Можайского и Воскресенского районов – усредненные ценовые показатели гораздо ниже, это отдаленные от Москвы локации с небольшим объемом загородного предложения.
До конца года, конечно, цены будут расти, уверены аналитики. Предпосылок понижения цены нет. “Пропаганда ИЖС, льготные ипотечные программы, удорожание строительных материалов, дефицит квалифицированных строителей – это те факторы, которые будут поддерживать рост цены на загородные дома”, – подчеркнула Доброхотова.
«Сейчас те объекты, которые выходят в продажу, уже дороже процентов на 10-15, в некоторых сегментах даже на 20 относительно прошлого года», — сообщила Юлия Дымова. По ее мнению, многим продавцам не нужно быть жадными, потому что большинству староформатных объектов на пятки наступают новые объекты, застройщики и поселки. «Новое будет дорожать, старое будет дешеветь — все как во вторичном многоквартирном жилье. В целом тенденции вторичного рынка городского многоквартирного жилья плавно перетекают в стиле и методы загородной недвижимости», — сказала аналитик.
