В течение некоторого времени основные инвестиционные банки и управляющие фондами Уолл-стрит Они предупреждают о кризисе в секторе коммерческой недвижимости, в частности в сегменте офисной недвижимости. Еще несколько дней назад один из влиятельных экспертов Goldman Sachs подсчитал, что для того, чтобы преобразование офисных башен в многоквартирные здания было жизнеспособным, цены на коммерческие здания должны упасть на 50%.
Хотя некоторые признаки уже были, теперь известно, что, по данным агентства БлумбергГлавный пенсионный фонд Канады продает офисную башню на Манхэттене за 1 доллар, вызывая страх среди инвесторов. Конечно, это коррелят империи самых высоких процентных ставок за 40 лет и кризиса, в который погружен так называемый сегмент коммерческой недвижимости (Commercial Real Estate или CRE на финансовом жаргоне).
Как хорошо помнит Блумберг, канадские пенсионные фонды были пионерами и очень активными покупателями недвижимости в мире, что привело к росту международных цен. Но теперь ситуация, похоже, изменилась, и поэтому агентство сообщает, что крупнейшее из них предпринимает шаги по ограничению своего воздействия на наиболее проблемный тип коммерческой недвижимости: офисные здания.
Это о Пенсионный план Канады (CCP Investment) которая управляет активами на сумму около 600 миллиардов долларов США, скажем, что-то похожее на ВВП Аргентины. По данным агентства, Инвестиционный совет пенсионного плана Канады закрыл три сделки по сниженным ценам, продав свои доли в паре башен в Ванкувере, бизнес-парке в Южной Калифорнии и проекте редевелопмента на Манхэттене, а также продав нью-йоркскую долю за удивительная цена всего 1 доллар.
Падение рынка офисной недвижимости на Манхэттене вызывает тревогу
Именно реализация проекта реконструкции офисной башни на Манхэттене шокировала отрасль, вызвав опасения, что эти соглашения могут послужить примером для других крупных инвесторов, которые также ищут выход из кризиса, который вызовет всеобщий крах. на рынке недвижимости Манхэттена, который до сих пор находился на волне. Неудивительно, что прогнозы Голдман Ожидается, что уровень вакантных офисных помещений продолжит расти в течение следующего десятилетия.
Стоит отметить, что в конце 2023 г. КПК Инвестиции продала свою 29% долю в башне 360 Park Avenue South на Манхэттене за 1 доллар одному из своих партнеров, Boston Properties, которая также согласилась принять на себя часть долга проекта CPPIB. Инвесторы совместно с Фондом национального благосостояния Сингапур (GIC Pte.), они приобрели 20-этажное здание в 2021 году с планами переоборудовать его в современное рабочее пространство.
Аналитики объясняют, что, поскольку тревога по поводу офисных зданий охватила финансовый мир, в то время как удаленная работа и более высокие затраты по кредитам сохранялись, возникла волна покупок лучшей недвижимости не только в Нью-Йорке, но и в нескольких столицах мира. Но сами банки поставили под сомнение возможность возврата кредитов, связанных с этими покупками, что влияет на цену банковских акций и опасается более серьезного кризиса. Таким образом, лакмусовой бумажкой станет цена, по которой офисные здания действительно продаются на рынке, особенно после того, как наступят сроки погашения сотен миллиардов кредитов, поддерживающих недвижимость. И они рассматривают дело CPPIB как зловещий знак.
Это не первая ликвидация канадского фонда
Следует также отметить, что ликвидация Манхэттена — не первая продажа этого канадского фонда с тех пор, как в прошлом месяце CPPIB продал свою 45%-ную долю в Santa Monica Business Park, которой фонд также владел вместе с Boston Properties, за $38 млн. Это подразумевает скидку почти 75% от суммы, которую CPPIB заплатил за свою долю собственности в 2018 году.
CPPI — один из крупнейших в мире фондов акций, и его портфель недвижимости стоимостью более 50 миллиардов долларов, простирающийся от Стокгольма до Бангалора, включает в себя почти все типы недвижимости: от складов до комплексов биологических наук и многоквартирных домов. Несмотря на то, что компания может понести убытки, есть опасения, что небольшое изменение в аппетите CPPIB к офисам может вызвать волновой эффект на рынке.
Сегодня на рынке знают, что ликвидация 360 Park шокирует, но они также знают, что это только первая из многих. Вот почему они задаются вопросом, кто будет следующим.
