“Главный тренд первого квартала – в Подмосковье спрос от малогабаритных квартир смещается в сторону более просторных по площади”, – сообщил “МК” ведущий аналитик компании “Этажи” Александр Иванов. По его словам, на фоне дорогостоящей ипотеки граждане на вторичном рынке преимущественно покупают не стартовое жилье, а улучшают жилищные условия. Им не требуется большая сумма заемных средств или они находятся в процессе продажи своей недвижимости и берут ипотеку на короткий срок. В результате и в первом, и во втором случаях переплата у них очень высока.
Инвесторов на вторичном рынке немного. По оценке генерального директора портала “Мир квартир” Павла Луценко сегодня прибыльность квартиры в Мособласте в среднем составляет 5,5% годовых и окупается за 18 лет.
По оценке риэлторов, около 50% сделок – покупка студий и «одиночек». Интерес есть как к старому, так и новому жилому фонду.
Еще один важный тренд – идет массовая переориентация потребителей, планировавших приобрести жилье в столице, на Подмосковье, – отметила руководитель департамента городской недвижимости компании НДВ Супермаркет Недвижимости Елена Мищенко. По ее данным, к марту 2024 г. уже около 20% покупателей “вторички” изменили свое решение о приобретении лота в Москве и начали рассматривать варианты в Московской области, чаще всего в ближайших округах – не более 20 км от столицы. Эта тенденция наметилась еще в конце 2023 г., а с начала 2024 г. продолжила набирать обороты. Причина – высокие ипотечные ставки на жилье от собственника, достигающие 17-18%, заградительные ежемесячные платежи, часто превышающие 100 тыс. руб. а также 200 тыс. руб.
Подавляющее большинство покупателей – молодежь до 35 лет, – рассказала «МК» Мищенко. По ее словам, пожилые люди не всегда готовы переориентироваться на область и чаще ищут альтернативные варианты приобретения жилья в столице. Молодое поколение выбирает Подмосковье, понимая, что достаточного «московского бюджета» пока нет, а условия по ипотеке в будущем, скорее всего, изменятся, как индивидуальная жизненная и финансовая ситуации. Следовательно, областную квартиру впоследствии можно продать и купить лот уже в столице.
Среди параметров, на которые больше обращают внимание покупатели вторичного жилья в Московской области, – транспортная доступность: близость станций электропоездов, автобусных остановок, с которых можно удобно и за относительно недолгое время добраться до Москвы. Второй фактор – вид из окна. Основное требование клиентов, обращающихся за подбором квартиры в области – «Главное, чтобы не с видом на трассу». В общем, покупатели не против приобретения жилья недалеко от дороги, но в приоритете вид из окна должен быть во внутренний дворик, на местный парк, водоем и т.д.
Продавцы всегда предпочитают покупателей с живыми деньгами, особенно сейчас, когда квартиру стало продать тяжелее. Как считает Александр Иванов, основной мотив для торга — снижающаяся покупательская активность. Конкуренция между продавцами растет, покупатели смотрят больше объектов, и это заставляет владельцев активно торговаться, чтобы ускорить продажу.
По словам Елены Мищенко, стандартная скидка составляет 50 тыс. руб. Эту сумму готов уступить почти каждому владельцу, но на больший торг идут немного продавцов. Лишь около 15% снижают стоимость на 100–200 тыс. руб. Такая низкая доля объясняется тем, что в процентном соотношении те же 200 тысяч против стоимости квартиры – это серьезная сумма.
Конечно, прежде всего стоимость вторичных квартир зависит от локации. К примеру, в Люберцах (5 км. от МКАД) однокомнатная квартира с хорошим ремонтом площадью от 30 до 40 кв. м обойдется в 7–8 млн руб. В Томилино ценник на аналогичный лот уже ниже – 6-7 млн руб.
В 1 квартале цена вторичного рынка в Московской области выросла на 0,8%, а предложение упало на 3,5%, «квадрат» сейчас стоит 151 092 руб., средняя квартира – 7 869 069 руб., отметил Луценко. Спрос в этом году ниже, чем в начале прошлого, потому что цены выросли еще больше, а процент по ипотеке стал заградительным. Предложение в 30 км от МКАД отличается по цене от тех объектов, которые находятся рядом с Москвой. Цена может быть ниже на 30–50%.
По расчетам руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, в начале этой весны наиболее доступное жилье на вторичном рынке Московской области предлагается в Шатуре и Рошале (в среднем 76 195 руб. за кв. м, что на 0,7% ниже, чем месяц назад), в Кашире и Ожерелье (79 430 руб., +1,4% в месяц), в Егорьевске и Куровском (84 180 рублей за кв. м +1,2%).
В наиболее доступных подмосковных городов вошел также Волоколамск со средней стоимостью жилого метра 85560 руб. (+1,5% в месяц, см. таблицу). Далее следуют Воскресенск, Орехово-Зуево, Павловский Посад, Можайск, Руза, Тучково, Серпухов, Михнево, Электросталь и Электроуголь. 1 “квадрат” жилья в этих городах обойдется дешевле, чем в среднем по области. По итогам февраля 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Подмосковье стоит 154 635 руб. в среднем (+0,2% в месяц).
Подмосковные города с минимальной средней стоимостью 1 кв. м жилья
№район Цена, руб.
1 Шатура, Рошаль 76 740
2 Кашира, Ожерелье 78 370
3 Егорьевск, Куровское 83 175
4 Волоколамск 84 300
5 Воскресенск 86 370
6 Орехово-Зуево, Павловский Посад 95 920
7 Можайск, Руза, Тучково 98 870
8 Серпухов 102 125
9 Электросталь, Электроуголь 102 500
10 Ногинск, Черноголовка 102 900
11 Михнево 103 000
По данным IRN.RU
«Сегодня жилье в московском регионе сильно переоценено, особенно внутри МКАД. Поэтому спрос перетекает в Подмосковье, где по цене столичной студии семья может позволить себе относительно просторную квартиру. И этот факт пока и придерживает стоимость метра в области, не давая ценам отползти назад», – подчеркнул Репченко.
По прогнозу Мищенко, в течение следующих двух-трех месяцев цены на вторичное жилье в области скорректируются в сторону понижения. В среднем цена упадет на 5–10% в зависимости от локации. Отразится сезонность. Летом спрос на недвижимость сокращается, и многие собственники снижают цену, чтобы побыстрее продать объект и решить свои финансовые вопросы. Конечно, есть и те, кто не спешит и готов отложить реализацию до осени. Такие продавцы снимают объявления с продаж, чтобы не удешевить в период низкого спроса.
Как считает Луценко, цены в ближайшие месяцы будут медленно подрастать, подтягиваясь до уровня первички. Но после отмены основной льготной ипотечной программы (с 1 июля 2024 г. – Ред.) рост может остановиться и даже начаться коррекция. Это, по его мнению, будет многое зависеть от того, как поведут себя цены на новостройки: будут ли застройщики снижать их или ждать. “В любом случае резкого обвала цен в этом году ждать не стоит”, – сказал эксперт.
