Центробанк с 1 марта существенно ужесточил требования к ипотечным кредитам россиян. Цель регулятора – снизить закредитованность заемщиков, прежде всего тех, кто направляет на погашение долга львиную долю (от 80% и выше) ежемесячного дохода. Теперь, чтобы получить жилищный кредит, россиянам придется накапливать большие суммы на первоначальный взнос и снижать долговую нагрузку. Но это не обязательно поможет: по оценкам экспертов, доля отказов в ипотеке может достигнуть 15–20% к концу года.
Введенная Банком России мера именно в том, что по ипотечным кредитам, которые выдаются заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки, будут повышены надбавки к коэффициентам риска. Речь идет о соотношении платежей по всем кредитам и ссудам клиента к его ежемесячным доходам — именно так определяется предельная долговая нагрузка (НДН).
Как надеются в ЦБ РФ, повышение надбавок для финансовых учреждений будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. В принципе, еще в октябре прошлого года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким первоначальным взносом и высоким значением НДС. Но пока это не очень помогло охладить ситуацию на рынке. Как свидетельствует банковская статистика, за два последних года доля кредитов, предоставленных заемщикам по НДС более 80%, увеличилась почти вдвое и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты на приобретение жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли половины всех ипотечных ссуд.
С 1 марта коэффициент риска по кредитам для таких заемщиков растет даже в случаях, когда первоначальный взнос высок. Так, коэффициент риска по кредитам в рамках договора долевого строительства с первоначальным взносом 20-30%, но с НДС более 80% увеличивается с 3 до 7.
Как объясняют банковские эксперты, если банк примет решение выдать ипотеку такому заемщику, он будет вынужден сделать это по высокой ставке – для компенсации своих расходов и покрытия возможных рисков.
ЦБ РФ считает, что повышенные требования к первоначальному взносу по ипотеке важны для обеспечения качества кредита: они отражают способность заемщика накапливать денежные средства и обслуживать кредит. Поэтому принципиально, чтоб начальный взнос формировался из собственных средств заемщика, а не из новейших кредитов. Однако в настоящее время постепенно растет доля жилищных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские ссуды для финансирования первоначального взноса. Подобная ситуация, по мнению регулятора, создает риски чрезмерной долговой нагрузки на население и может привести к снижению качества кредитного портфеля для банков.
При этом ЦБ РФ обещает, что если ситуация стабилизируется и банки вернутся к более консервативным стандартам жилищного кредитования, надбавки в будущем могут быть смягчены.
“По итогам 2023 года, в РФ более 40% заемщиков выплачивают по кредитам 50-80% от своего дохода”, – объясняет управляющий партнер B&C Agency Иван Самойленко. Это и является показателем долговой нагрузки: доля выплат по кредитам почти половина заемщиков составляет половину их доходов или больше. А всего количество граждан, имеющих кредиты, в стране более 40 млн. То есть почти 20 млн. заемщиков – это люди с высоким показателем долговой нагрузки (50-80% от доходов). «Чтобы не допустить роста просроченных долгов и увеличения нагрузки для тех, кто имеет кредиты, и вводятся ограничения, – говорит эксперт, – Другими словами, ссуду получить будет сложнее тем, у кого уже есть кредиты и выплаты по ним составляют половину доходов».
“Прибавки к коэффициентам риска предполагают, что чем больше у конкретного банка заемщиков с высокой долговой нагрузкой, тем больший резерв на возможные потери по ссудам должен создать этот банк, чтобы минимизировать риск невозврата кредитов”, – объясняет Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom. Finance Global. По ее мнению, такие надбавки нужны не только отдельным банкам, но и всему банковскому сектору, чтобы смягчить риски невозврата кредитов и избежать ухудшения финансового состояния всего сектора, если риски сработают.
Финансовый аналитик Алексей Кричевский уверен, что введение таких мер ЦБ хочет избежать массовых дефолтов по кредитам. «Хотя, по моему мнению, крайне маловероятно, что их действительно удастся избежать, поскольку закредитованность заемщиков из-за роста цен на недвижимость и так незаметна – в некоторых регионах она давно перевалила за 100% доходов домохозяйства», – продолжает эксперт.
А вот Наталья Мильчакова считает, что ЦБ РФ поступает правильно, повышая прибавки к коэффициентам риска, чтобы избежать проблем в банковской системе, и, в конце концов, увеличение числа личных банкротств граждан. «Однако повышение надбавок к коэффициентам риска имеет и обратную сторону. Для всех категорий заемщиков, в том числе добросовестных и не имеющих высокой долговой нагрузки, кредиты становятся еще дороже, с учетом того, что процентные ставки очень высоки», – говорит аналитик.
Каких последствий ожидать от принятых Банком России мер? «Чем выше уровень закредитованности у заемщика, тем жестче для него будут условия получения ипотеки и тем больше придется откладывать банку денег в резерв», – отвечает Кричевский. То же касается и первоначального взноса – чем ниже он будет, тем больше банкам придется выводить для резерва. «Соответственно, будет падать количество выдаваемых ссуд – банкам будет слишком накладно выдавать ипотеку заемщикам с большой кредитной нагрузкой», – заключает аналитик.
