За последний год стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы неуклонно снижается. В основном – либо в престижных районах (Замоскворечье, Пресненский, Тверской), либо, напротив, на самых дешевых окрестностях (Зеленоградский, Юго-Восточный округ). Аналитики объяснили причины такого разброса и дали общий ценовой прогноз на ближайшее время.
По данным “Инком” (без учета элитного сегмента), лидером по снижению стоимости “квадрата” с начала 2023 года стало Замоскворечие. В январе прошлого года «вторичка» в районе стоила в среднем 503 тысячи рублей, теперь же – 497 тысяч: на 1,2% меньше.
На втором месте по падению цены – район Савелки (Зеленоград). Правда, жилье здесь год назад стоило по московским меркам и так недорого: 212 тысяч, а теперь цена опустилась до 210 (минус 1,1%).
“Бронзу” взял Пресненский район: было – 508 тысяч за квадратный метр, стало – 503 тысячи, на 1% меньше.
– Трудно однозначно сказать, почему именно эти районы вошли в рейтинг, говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов. – Однако нельзя не принимать во внимание, что в списке фигурируют такие районы, как Тверской, Замоскворечье, Пресненский, где экспонируется достаточно большой объем элитного жилья, пользующегося высоким спросом.
Прогноз по вторичному рынку – застой с возможностью «побороться» за цену именно сейчас, когда уровень дисконта незначителен, но возрос (4-5%).
– Прогноз по рынку новостроек – продолжение роста цен (на 1,5-2% в месяц) в связи с удорожанием программ, разрабатываемых девелоперами и банками, – продолжает Дмитрий Долгов. – По меньшей мере рост стоимости квадратного метра в новостройках коснется Юго-Восточного округа Москвы, где уже несколько лет подряд фиксируется бум строительства. В течение года застройщики выведут в этом округе большой объем жилья, что может привести к снижению цены квадратного метра. Застройщикам придется конкурировать и предлагать клиентам наиболее привлекательные условия покупки.
Кстати, остальные позиции в «десятке» (с четвертого места и ниже) распределились следующим образом.
Тверской район: 475 тысяч рублей за квадратный метр 2023-го, 471 тысяча – 2024, минус 0,9%.
Марфино (северо-восток Москвы): соответственно 286 тысяч, 283,4 тысячи, минус 0,9%.
Орехово-Борисово Северное (юг): 242 тысячи, 240 тысяч, минус 0,8%.
Красносельский (Центральный округ): 404 тысяч, 401 тысяч, минус 0,7%.
Филовский парк (мероприятие): 331 тысяча, 329,6 тысячи, минус 0,5%.
Печатники (юго-восток): 246,4 тысячи, 245,1 тысячи, минус 0,5%.
Покровское-Стрешнево (северо-запад): 238,8 тысяч, 237,6 тысяч, минус 0,5%.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова говорит, что список районов будет в любом случае изменяться. Сыграют роль старты продаж новых проектов, которые могут снизить цену на «вторичке».
– Ожидается снижение покупательной активности, поскольку многие россияне заняли ожидающую позицию, – комментирует Яна Глазунова. – Рекордного падения цен не произойдет, но в отдельных жилых комплексах можно будет наблюдать существенные скидки на квартиры, особенно неликвидные – те, которые владельцы не могли продать в течение нескольких лет.
– Большинство районов, в которых снизились цены – районы центра и престижного мероприятия Москвы, где стоимость жилья выше, чем в среднем по городу, – говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Во второй половине прошлого года на фоне резкого роста ключевой ставки, подорожания ипотеки и раздутых цен на жилье спрос начал перетекать в сторону от центра, где в сложившихся условиях покупатели могли выбрать по своему бюджету относительно просторную и доступную квартиру. Районы Зеленограда – отдаленная территория, спрос на которую традиционно ниже.
– Олег, как может измениться ситуация после 1 июля, когда закончится действие программы льготной ипотеки?
– Многое будет зависеть от ценовой политики застройщиков. Если ставки по ипотеке на первичном рынке сравнятся со вторичным, часть спроса перетечет в готовые квартиры, которые стоят до 30% дешевле новостроек. Но говорить о катастрофическом падении спроса на новостройки или массовом уходе покупателей на вторичный рынок после отмены льготной ипотеки не приходится, поскольку остается еще одна госпрограмма, хорошо поддерживающая продажу, – «Семейная ипотека».
– Дайте общий ценовой прогноз в ближайшее время – на один-два месяца.
– Рынок вторичного жилья ожидает снижения цен. Последние четыре месяца темпы роста стоимости жилья в старом фонде замедляются после роста на фоне ажиотажа в конце лета – начале осени прошлого года. В январе рост стоимости метра в «старой» Москве вообще носил остаточный характер. Продавцы-частники постепенно привыкают к новой реальности. И, по всей вероятности, весной сползание цен вниз продолжится.