Свежие ветры
По оценке гендиректора АН “Бон Тон” Валерии Цветковой, общий объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы за год снизился на 10% и составил 364 тыс. кв. м и 7,4 тыс. лотов (-9,9% в год). Основной объем предложения приходится на бизнес-класс — 50,9% (+3,3% за год). На втором месте — комфорт-класс с долей 27,6% (+2,4% в год). На третьем месте находится премиум-класс с долей предложения 20,5% (-3,8% в год). Доля стандарт-класса составляла всего 1% (–1,9% в год). Половина всей экспозиции занимает три округа: ЦАО – 19%, ЗАО – 15,2% и СВАО – 14,9%.
«В последнее время вырос спрос на апартаменты с готовой отделкой. В условиях ограниченного времени и ресурсов покупатели предпочитают апартаменты, не требующие дополнительных вложений в ремонт», — сообщила директор компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева. По ее мнению, второй очевидный тренд – это растущий интерес к комплексам с развитой инфраструктурой. Покупатели внимательнее относятся к наличию в шаговой доступности магазинов, фитнес-центров, образовательных и медицинских учреждений, что делает жизнь более комфортной и самодостаточной.
Третий тренд – увеличился спрос на апартаменты в зеленых зонах. Стремление к здоровому образу жизни и желанию быть более близкими к природе приводит к повышенному интересу к объектам, расположенным в экологически чистых районах с развитой парковой инфраструктурой.
Спрос на апартаменты заметно упал. По мнению ведущего специалиста по новостройкам сети “Миэль” Марины Шадруновой, это связано с тем, что льготная ипотека под 8% на этот формат не распространяется. Большинство покупателей в Московском регионе рассматривают приобретение апартаментов с осторожностью.
Если два-три года назад почти треть московских новостроек могла относиться к апартаментам, то сейчас этот показатель резко снизился. Как пояснил «МК» директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков, до недавнего времени договоры долевого участия на нежилые помещения (апартаменты) не облагались налогом на добавленную стоимость (НДС), что позволяло реализовывать помещение на 15–20% дешевле, чем жилые квартиры аналогичной площади и ценовой категории. Это стимулировало повышенный спрос на апартаменты. Большинство покупателей не обращали внимания на инсоляцию помещения и внешнюю инфраструктуру комплекса, т.к. важным критерием оставалась цена лота.
«Возврат НДС сократил ценовую разницу между квартирами и апартаментами до 7%, что охладило интерес к апартаментам как у покупателей, так и у застройщиков. И сейчас мы видим, что доля апартаментов в сделках не превышает 4%. Такой вид недвижимости нельзя купить с помощью льготной ипотеки и семейной ипотеки, нельзя применить маткапитал», – отметил аналитик.
В столице апартаменты фактически вышли из массового сегмента, заявил директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, сегодня этот формат широко представлен только в высокобюджетных сегментах, таких как «премиум» и «элит», а также в сегменте микроапартаментов, расположенных в реконструируемых зданиях на этажах офисных центров и продающихся по договору купли-продажи. «Такие сделки регистрируются даже не в Росрегистре, а у нотариусов. Эти соглашения законны, но они находятся, скажем так, на грани правового поля», — добавил эксперт.
Пять категорий
По оценке аналитиков, столичные апартаменты продолжают завлекать разнообразную аудиторию покупателей. Среди ключевых категорий покупателей Ригина Гордеева выделила молодых профессионалов, особенно ценящих сочетание удобства, стиля и функциональности. Они выбирают апартаменты за современный дизайн, расположение в деловых районах и близость к бизнес-центрам. Также апартаменты находятся в сфере интересов частных инвесторов, поскольку при нестабильности финансовых рынков они остаются надежным активом. Инвесторы усматривают в апартаментах возможность получения пассивного дохода от аренды и потенциала роста капитала.
«Этот формат также привлекает людей, ведущих активный образ жизни. Для тех, кто ценит удобство и время, апартаменты с полным комплексом услуг (фитнес-центр, спа, консьерж-служба) становятся идеальным выбором, позволяя сосредоточиться на хобби», – рассказала Гордеева. Еще одна большая группа покупателей состоит из предпринимателей и фрилансеров. Они ценят возможность сделать рабочее место в собственном доме. Апартаменты часто предоставляют удобные планировки и инфраструктуру для бизнеса, включая коворкинги и переговорные комнаты. “Чаще бизнесмены выбирают жилье в апарт-комплексах, предоставляющих еще и целый набор сервисов (прачечная, клининг и т.п.)”, – добавила Шадрунова.
Как отметил Кочетков, апарты часто выбирают молодые люди, ориентированные на нестандартный дизайн, на проживание в интересной локации. Нередко они живут “на два города” и бывают в Москве наездами. Поэтому им не нужны детские площадки, поликлиники, детсады и школы рядом с домом.
И последняя, пятая категория — покупатели, предпочитающие элитное жилье. Апартаменты премиум-класса с эксклюзивным убранством, высококачественными материалами и уникальным дизайном привлекают граждан, которые ищут роскошь и высокий статус.
Поставили на паузу
На днях заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева заявила о том, что законопроект об апартаментах, призванный приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах, в ближайшее время вряд ли будет рассмотрен. Напомним, что соответствующая инициатива поступила в Госдуму еще в 2018 г.
Как считает Ригина Гордеева, неурегулированный статус апартаментов создает неопределенность прав собственности, условий проживания и доступа к коммунальным и социальным услугам. Это может сдерживать потенциальных покупателей, особенно ценящих юридическую ясность и гарантии.
Поскольку до сих пор не решен вопрос со статусом апартаментов, а ставки налогообложения стоят высокие, такие объекты могут становиться определенной головной болью для собственника, рассуждает Родионцев. Для своего обитания апартаменты покупают только в элитном сегменте, а в массовом сегменте этот продукт себя изживает. Во-первых, потому что после перемен в правовой базе новые проекты практически не выходят на рынок. Во-вторых, покупательский спрос в апартаментах массового сегмента сейчас очень низок, потому что на них не распространяется ни господдержка, ни льготные ипотечные программы или застройщики самостоятельно формируют специализированные программы за свой счет. “Поэтому потенциала в апартаментах в ближайшей перспективе особого нет”, – сказал Родионцев.
По этим причинам, на его взгляд, в будущем апартаменты останутся только в премиальном сегменте, а по массовому и бизнес-сегменту апартаменты полностью уйдут. При этом цены на премиальные апартаменты будут идти в ногу с рынком квартир и его…
